Hukuk Ansiklopedisi
Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde kullanma hakkına denmektedir. Devre mülk hakkı diğer devre mülk hakkı sahipleri ile birlikte müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulmaktadır. Bilindiği üzere irtifak hakkı, kullanma ve faydalanma yetkisi veren bir haktır. Her bir pay sahibi kendisine ait dönem için taşınmazı kullanmakta ve sürenin bitimi ile terk etmektedir. Sürenin bitmesine karşın taşınmazı sonraki hak sahibine devretmeyen hak sahibi mahkeme kararına gerek kalmaksızın kolluk güçleri tarafından çıkarılacaktır. Devre mülkün ne şekilde kullanılacağı, ortak tesislerin ne şekilde kullanılacağı ve kullanım giderlerine hangi ölçüde katılım olacağı sözleşme içeriğine göre belirlenecektir. Devre mülk hakkının özünü ortadan kaldırıcı nitelikte yükümlülükler getiren sözleşmeler batıldır.
Devre mülk hakkının süresi her bir devre mülk hakkı sahibi açısından en az 15 gün olmak zorundadır ve tüm taşınmaz sözleşmelerinde olduğu gibi resmi şekle tabidir. Yani, tapu kaydına tescil edilmedikçe bir hüküm ifade etmemektedir. Tapuya tescil ettirilmeyen devre mülk hakkı alıcının haklarını satıcının inisiyatifine bırakmaktan öte bir işlev taşımaz. Tapuya kaydedilmiş haklar ise bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve miras hakkına konu olabilir. Fakat izale-i şüyu davasına konu edilerek taşınmazın satılması ve elde edilecek paranın paydaşlara dağıtılması söz konusu olamaz. Öte yandan, tıpkı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gibi devre mülk hakkının da noter onaylı bir sözleşme ile vaat edilmesinde yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu yapılmasında sakınca yoktur. Noter yada tapu kaydı yoluyla resmi şekilde yapılmayan devir ve temlikler yazılı şekilde yapılsa dahi mülkiyet kazandırıcı bir etkiye sahip olmayacaktır. Resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler sözleşmenin ifa edilmesi halinde sorun teşkil etmeyecek ancak ifanın gerçekleşmemesi halinde sözleşmeye bağlı olarak yapılan ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabi olarak ve Tüketici Hakları kapsamında iadeye tabi olacaktır.
Taraflardan birinin tüketici olması durumunda yapılan devre mülk sözleşmesi tüketici işlemi sayılır ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki kanuna göre işlem yapılır. Devre mülkte her hangi bir ayıp varsa ayıplı mala, taksitle satılmışsa taksitli satışlara, kapıdan satış yöntemiyle satılmışsa kapıdan satışlara veya kampanyalı satış yapılmışsa kampanyalı satışlara ilişkin yasa hükümleri kapsamında alıcılar korunmaktadır. Tüketici Hakem Heyetleri ve Tüketici Mahkemeleri vasıtası ile bu haklar kullanılabilir, sözleşme geçersiz sayılarak ödenmiş bedellerin iadesi yahut devre mülkün ayıpsız şekilde ifa edilmesi talep edilebilir. Tüketici yasasındaki hükümlere uygun olarak süresinde kullanılamayan yasal hakların genel hükümlere göre ve genel mahkemelerde talep edilmesi de mümkündür. Söz gelimi süresinde dava açılmayan hallerde devre mülk hakkı için ödeme yapmış olan taraf sebepsiz zenginleşmeye dair genel zamanaşımı olan 10 yıllık süreye dayanarak dava ikame edebilir. Zamanaşımı süresi alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar.
Devre mülk sözleşmesinde her iki tarafın da tacir olması halinde ticari işlere ilişkin hükümler tatbik olunacaktır. Yine, yasanın öngördüğü şartlara aykırı bir şekilde yapılan devre mülk sözleşmelerinden kaynaklı uyuşmazlıklar da tarafların sıfatına bakılmaksızın genel hukuk mahkemelerinde görülebilecektir.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Devre Mülk Hakkı
(Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile eklenmiştir.)
Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.
Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatine bağlı değildir.
Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz.
İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
